Тренды в складской логистике 2021-2023

Тренд No1. Сверхзанятые и инвестиционно привлекательные

Согласно отчету CBRE, инвестиции в складскую недвижимость по итогам девяти месяцев 2020 года составили 180 млрд рублей, что на 8,4% больше, чем годом ранее. При этом за июль-сентябрь наибольший интерес инвесторы проявили к логистической недвижимости: на нее пришлось 33% (около 19 млрд рублей) от всех вложений. По оценкам Knight Frank, за 2020 год объем инвестиций в складскую недвижимость вырос до 25% с прошлогодних 2%.

– Тренд нельзя назвать новым: при существенном ослаблении рубля и ранее наблюдался интерес бизнеса к инвестициям в собственные складские мощности, – отметил директор по развитию бизнеса ID Logistics Кирилл Феоктистов. – Прежде всего, речь идет о крупных международных и российских компаниях, которые строят свою стратегию на годы вперед. Тренд был отчетливо виден в 2016 году, сейчас мы наблюдаем его логичное продолжение.

По итогам III квартала 2020 года лидером в структуре сделок в Московском регионе является сегмент онлайн-торговли, на который приходится 46% арендованных и купленных складских площадей, подсчитали эксперты Knight Frank. Этот показатель является рекордным для компаний данного сегмента. Согласно прогнозам Knight Frank, по итогам 2020 года он скорректируется в сторону уменьшения, но его доля и влияние на рынок по-прежнему будут велики.

Крупнейшими объектами, введенными в 2020 году, стали распредцентр Wildberries в Казани и РЦ Ozon. Кроме того, «ВсеИнструменты.ру» арендовала 182 000 квадратных метров в комплексе «PNK Домодедово», а OZON – 155 000 квадратных метров в складском комплексе «Ориентир Запад».

– Очевидно происходит концентрация логистических потоков ключевых игроков сегмента электронной коммерции. Какие вызовы это потенциально несет для логистического оператора? В случае нахождения столь крупного склада сегмента e-com вблизи склада логистического оператора, это может вызвать у него определенные сложности в привлечении рабочей силы на собственные проекты, – пояснил Кирилл Феоктистов. – Ведь, как правило, данные объекты располагаются в рамках единого логистического комплекса, резидентам которого приходится конкурировать за качественные кадры.

Вторым по объему складских сделок является сектор розничной торговли, который также активно наращивает свои складские площади в Московском регионе: его доля составляет 22% от всего объема сделок.

Еще один тренд – нехватка качественных складских площадок в столичном регионе. Так, по оценкам Knight Frank, за девять месяцев 2020 года доля вакантных площадей в Московском регионе достигла 2,2%, став минимальной с 2013 года, когда доля свободного предложения составляла 2,1%.
Высокая инвестиционная привлекательность складского сегмента сохранится и в 2021 году, считает руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев. Что обусловлено устойчивостью данного сегмента в текущий период с точки зрения арендных ставок и заполняемости. Компании-арендаторы теперь как никогда ранее заинтересованы в складской недвижимости, так как если ранее запас товара на складе считался ошибкой supply chain, которая вызвана неправильным планированием, то сейчас определенный запас является необходимой мерой для обеспечения непрерывности процессов производства в случае разрыва в цепочках поставок, пояснил эксперт.

Тренд No2. Склады для е-кома покоряют регионы

На данный момент на Москву приходится чуть менее 30% всего оборота онлайн- торговли, тогда как в регионах сосредоточено более 60% всех площадей, обеспечивающих электронную коммерцию, отметил руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев.

В связи с чем в этом году началось активное строительство крупных распределительных центров в субъектах РФ, добавил коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. При этом Wildberries, например, пошел не только в города-миллионники, но и в такие «забытые складской логистикой» регионы, как Удмутия и Кузбасс. Также заявлены проекты в Саратовской и Тамбовской областях.

– Что касается торговых сетей, и в частности X5 Retail Group, то они были одними из первопроходцев по открытию крупных распределительных центров в регионах и сейчас продолжают продвигаться на восток России. Среди розничных сетей, которые в 2020 году развивали свою складскую логистику в регионах можно отметить так же «Ленту» и «Магнит», – пояснил собеседник «Логируса».

По оценкам Knight Frank, общий объем сделок в регионах по итогам года может составить 800 000 квадратных метров, превысив прошлогодний показатель на 37%. Таким образом, доля региональных сделок в этом году достигнет 30% от общего объема. Для сравнения: в 2018 году только 10%.

По прогнозам Knight Frank, тенденция смещения спроса на качественные склады в регионы в 2021 году продолжится. И объем сделок вырастет ориентировочно до 1 млн квадратных метров по итогам года. При этом спрос на склады будет не только в крупных региональных логистических центрах типа Новосибирска и Екатеринбурга, но и в городах с населением 500 000 человек.

– Объемы нового строительства, особенно в регионах, будут связаны с ростом доли сделок, реализованных по схеме built-to-suit. При этом мы не ожидаем, что спекулятивное строительство остановится. Так как низкие доли вакантных площадей на фоне стабильного достаточно высокого спроса будут поддерживать рынок спекулятивного строительства, – резюмировал Константин Фомиченко.

Тренд No3. Склады «отбивают от ручного труда»

Сейчас для ретейлеров крайне важна инфраструктура для оперативного товаропотока, то есть площадь и возможность эффективно и своевременно отгружать товары на большое количество мелкого и среднего транспорта, пояснил Александр Перфильев. Поэтому в тренде автоматизация складских процессов с помощью конвейеров и сортеров. Для e-commerce также чрезвычайно актуальна установка высотных мезонинов, так как для работы с огромным количеством SKU необходимо большое количество ячеек хранения.

Еще один тренд – передача маркетплейсами задач по хранению товаров и их логистике интернет-магазинам. – В 2020 году мы наблюдали активный выход продавцов на маркетплейсы. И если еще год-два назад интернет-площадки были готовы брать товар на сток, то теперь хранение и логистика, как правило, за продавцами, – отметил коммерческий директор ЗАО «Сервис Дистанционной Торговли» Эдвин Луканов.

Поэтому интернет-магазины стараются найти в качестве партнеров таких фулфилмент- операторов, которые помогут продавать не на одном, а на разных маркетплейсах, добавил собеседник «Логируса».